房地产企业财税疑难500问—中经阳光税收筹划事务所·房地产智库 fb2 pdf azw3 网盘 rtf 免费 下载 txt

我们致力于房地产财税咨询培训几年来，切实体会到了财务同仁面临的困境。在课堂现场及课后答疑时，收到了来自全国各地房地产财务人员及税收征管一线的税务干部提出的海量提问与咨询。我们从中优中选优，精心挑选出500条疑点、难点、重点、焦点问题汇编成册，中经阳光税收筹划事务所编著的《房地产企业财税疑难500问》以房地产企业开发流程为主线，分为开发前期、拆迁安置、工程建设、预售环节、销售环节、清算环节、自持物业七个环节，在每个环节中又按照税种分别讲解。

第一部分 房产开发前期阶段

营业税

1．房地产企业取得土地后经过七通一平再转让，营业税是否按差额交税？

2．转让土地使用权预收定金，纳税义务时间如何确定？

3．归还土地使用权是否征收营业税？

4．受托整理土地，取得收入应如何缴纳营业税？?

5．以土地使用权作价入股是否缴纳营业税？

企业所得税

6．新项目调研费用是否可以税前扣除？?

7．企业发生筹办费用支出能否计算为当期亏损？?

8．土地使用权投资是否视同销售缴纳企业所得税？?

9．接受以土地使用权投资，房地产企业成本如何确认？?

土地增值税

10．土地闲置费、土地评估费是否可以在土地增值税前扣除？?

11．土地（房地产）作价入股是否需缴纳土地增值税？

12．转让接受投资的土地使用权如何确定土地增值税的扣除项目金额？

土地使用税

13．我司已经取得土地使用权，但尚未开始开发，能否免缴城镇土地使用税？?

14．缴纳的土地使用税能否作为开发期间费用加计扣除？?

15．多层建筑如何计算缴纳土地使用税？?

16．未办理土地使用证的是否缴土地使用税?

17．能否按房屋使用面积申报城镇土地使用税？?

契 税

18．国有土地使用权出让的契税计税价格具体包括哪些内容？

19．国有土地使用权改变用途缴纳的土地收益金是否征收契税？?

20．作价出资（入股）方式转让国有土地使用权是否要缴纳契税？?

21．同一投资主体内部划转土地使用权是否缴纳契税？?

印花税

22．土地使用权租赁合同是否要缴纳印花税？

23．无租赁期限使用房产合同怎样贴花？?

24．以土地使用权作价入股投资，双方如何缴纳印花税？?

会计核算

25．会计准则下房产企业的开办费如何核算？?第二部分 拆迁安置环节第三部分 工程建设环节第四部分 预售环节第五部分 销售环节第六部分 清算环节第七部分 自持物业

阳光财税前沿地产，北京中经阳光税收筹划事务所旗下品牌，是专门针对房地产财税领域的高端论坛，专业致力于房地产企业财税咨询、培训，被公认为中国房地产财税*。

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1

．房地产企业取得土地后经过七通一平再转让，营业税是否按差额交税？

答：

根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［

2003

］

16

号）第二条关于适用税目问题的规定：“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

（

1

）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

（

2

）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。”

第三条关于营业额问题规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”

因此，房地产开发企业取得土地后经过七通一平后再转让，未进入施工阶段，可以按照“转让土地使用权”的规定即差额纳税。

2

．转让土地使用权预收定金，纳税义务时间如何确定？

我公司是一家房地产企业，现转让一宗土地的使用权，已收到对方支付的定金，我们应该立即缴纳相关的营业税，还是等余款付清后全额纳税？

答：

根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，转让土地使用权或销售不动产的预收定金，营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

3

．归还土地使用权是否征收营业税？

答：

根据国家税务总局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函［

2008

］

277

号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发［

1993

］

149

号）第八条第（一）款“转让土地使用权”规定，不征收营业税。

“正式文件”的具体解释，根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函［

2009

］

520

号）规定，国税函［

2008

］

277

号文件中县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及由县级以上（含）土地管理部门报经有关人民政府同意后，由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

4

．受托整理土地，取得收入应如何缴纳营业税？

答：

根据《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函［

2009

］

520

号）规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税。其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额，计算缴纳营业税。

5

．以土地使用权作价入股是否缴纳营业税？

答：

《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税［

2002

］

191

号）文件规定：

（

1

）以无形资产、不动产投资入股，接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

（

2

）股权转让不征收营业税。

因此，对于以土地使用权作价入股的投资方不用缴纳营业税，对股权投资再转让的情况也不用缴纳营业税。

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前言

   近年来，房地产行业发展迅速，大量房地产企业如雨后春笋般成立；房地产行业政策尤其税收政策发布、更新频繁；各地税务局对房地产税收政策解读、认知存在差异，导致财务人员在政策使用时犹豫不定、无所适从。一直以来，房地产财务经理手头缺乏一部得到广泛认可的答疑宝典。

   我们致力于房地产财税咨询培训几年来，切实体会到了财务同仁面临的困境。在课堂现场及课后答疑时，收到了来自全国各地房地产财务人员及税收征管一线的税务干部提出的海量提问与咨询。我们从中优中选优，精心挑选出

500

条疑点、难点、重点、焦点问题汇编成册，全书以房地产企业开发流程为主线，分为开发前期、拆迁安置、工程建设、预售环节、销售环节、清算环节、自持物业七个环节，在每个环节中又按照税种分别讲解。

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3.

通俗易懂：

通过一问一答的模式，再现了财务人员提问的真实场景，穿插案例，助于理解。

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分环节，分税种的体例，可以让读者快速定位，十分方便地查询到需要的内容。

本书适用于基层税务人员、房地产企业税务、会计工作人员、执业注册税务师、注册会计师，也可作为税务教学的辅助读物。

书籍介绍

《房地产企业财税疑难500问》涉及到房地产企业的开发前期、拆迁安置、工程建设、预售环节、销售环节等七个环节，对日常工作中遇到的财税疑难问题，以一问一答形式逐一分析解答并提出合理化建议。